株式会社 南北

trivia 不動産の豆知識

不動産の豆知識

Trivia 不動産の豆知識

〈 土地を買うときにかかる経費について 〉

土地代とは別で必要となる経費について

土地探しをする時、インターネットの不動産サイトや新聞広告、折り込みチラシなどをご覧になると思いますが、知っておいていただきたいことが、そこに載っている価格だけでは土地を買うことは出来ず、土地代に付随して別途経費がかかるということ、そしてその別途経費は買う土地によって違ってくるということです。
それゆえ、まずは土地を買う時にはどのような経費がかかるのかを知っておいていただければと思います。

  1. 仲介手数料(不動産屋に支払う費用)
  2. 契約書印紙代(契約書に貼る収入印紙代)
  3. 所有権移転登記費用(司法書士に支払う費用)
  4. 抵当権設定費用(司法書士に支払う費用)
  5. 水道加入金(市町村に納付する費用)
  6. 水道引込工事(工事業者に支払う費用)
  7. 境界基礎工事(工事業者さんに支払う費用)
  8. 境界ブロック工事(工事業者さんに支払う費用)
  9. 排水負担金(水路を管理している水利組合に支払う費用)
  10. 下水道受益者負担金(市町村に支払う費用)
①仲介手数料

土地を買う時、不動産屋が持っている土地を、その不動産屋から直接買う場合には仲介手数料はかかりませんが、誰かが持っている土地を不動産屋に仲介してもらって買う場合は、その不動産屋に仲介手数料を支払うことになります。
そして、その仲介手数料は土地の価格によって計算方法が異なり以下の3段階に分類されています。

  • 土地の価格が200万円以下の場合

    土地の価格×5%×1.1(消費税)
    (例)200万円の土地を買った場合 → 200万円×5%×1.1=11万円が仲介手数料
  • 200万円〜400万円以下の場合

    (土地の価格×4%+2万円)×1.1(消費税)
    400万円の土地を買った場合 →(400万円×4%+2万円)×1.1=19.8万円が仲介手数料
  • 400万円超の場合

    (土地の価格×3%+6万円)×1.1消費税 *おそらく、ほとんどの方がこの計算式に当てはまると思います。
    (例)1000万円の土地を買った場合 →(1000万円×3%+6万円)×1.1=39.6万円が仲介手数料

(*注)この計算式で出した金額が仲介手数料の上限であり、不動産屋によってはこの金額より仲介手数料が安い場合もあるので、詳しくは不動産屋に確認してみてください。

②契約書印紙代

土地の売買契約をする時、売り手と買い手の契約書にそれぞれが収入印紙を貼らなければいけないのですが、この収入印紙代も土地代金によって以下のように異なります。

  • 100万円超、500万円以下の場合 → 1,000円

  • 500万円超、1000万円以下の場合 → 5,000円

  • 1000万円超、5000万円以下の場合 → 10,000円

(※注:令和4年3月31日までの軽減措置の金額です。)

この金額の収入印紙は郵便局でお買い求めいただけますので、土地契約の時には、あらかじめお近くの郵便局にて該当する金額の収入印紙を買っていただければと思います。

なお100万円以下の場合も5000万円を超える場合も、段階的に細かく決まりがあるのですが、あまり現実的な金額ではないので割愛させていただいております。

③所有権移転登記費用

土地代金を売主に支払うのと同じタイミングで、売主からあなたに土地の所有権を移す手続きを司法書士にしてもらうことになるのですが、その際必要となる費用が司法書士に支払う手数料と国に支払う登録免許税(登記印紙で支払う)です。
そして、司法書士に支払う手数料は司法書士によって異なるし、登録免許税に関しても土地の評価額や面積によって異なってくるため、一概にいくらになるとは言えないのですが、一般的には司法書士手数料は40,000円〜50,000円ぐらいが相場で、登録免許税は80,000円〜100,000円ぐらいであることが多いので、合計すると120,000円〜150,000円ぐらいで考えておくといいと思います。

(*注:所有権移転登記の登録免許税=土地の固定資産評価額×2%)

④抵当権設定登記費用

土地代を銀行からの借入金で支払う場合、銀行がその土地に担保を設定することになるのですが、この時に行う登記のことを「抵当権設定登記」と言います。
これも所有権移転登記同様に司法書士にやってもらうので、司法書に支払う手数料と国に支払う登録免許税(登記印紙で支払う)が必要となるのですが、司法書士手数料は40,000円〜50,000円が相場で、登記印紙代は銀行からの借入金×0.4%です。
ちなみに、銀行からの借入金を3000万円と仮定すると、登録免許税は3000万円×0.4%=120,000円となるので、抵当権設定費用は160,000円〜170,000円ぐらいだと思っておいていただくといいと思います。

⑤水道加入金

新たに土地を買った場合、市町村に水道加入金を一度だけ納付することになるのですが、建てる家によって水道の太さは異なるし、水道の太さによってその費用は異なります。
また、市町村によって基準となる水道の太さも異なれば、それぞれの加入金の額も異なるため、一概にいくらですとは言い切れません。

吉野川市では、家を建てる場合13ミリか20ミリという太さのいずれかになることが多いのですが、13ミリの場合44,000円で20ミリの場合88,000円となっており、この費用に申請手数料と検査手数料を合わせた費用を市町村に納付していただくことになります。(検査手数料は数千円程度です)

また、買おうとしている土地が、もともと家が建っていて仮に13ミリの水道が存在しているとしたら、それを20ミリに変更する場合は、20ミリと13ミリの加入金の差額(88,000円 - 44,000円=44,000円)を支払えば変更することが出来ますが、
この場合、前面道路から水道を引き込み直さないといけないため、水道引込工事費用が別途で発生するので覚えておいてください。

⑥水道引込工事

買った土地に水道が引き込まれていない場合や、すでに水道はあるものの太さが充分じゃない場合には、水道を前面道路から敷地内に引き込む工事をしなければいけないのですが、この工事費用だけで約30万円〜40万円かかります。

また、前面道路に水道管がない場合や、あっても充分な太さの水道管じゃない場合などは、充分な太さの水道管があるところから水道を引っ張ってこないといけなくなり100万円〜200万円ぐらい工事費用がかかることもあるので、あまり住宅が密集していない土地や、農地(田んぼや畑)を買う場合などは、この点にも注意しておくことが大事です。

⑦境界基礎工事

新しく造成された分譲地を買う場合、お隣さんとの境目に境界壁がつくられていますが、この境界壁の工事代は売り手ではなく買い手が負担するのが一般的であり、多くの場合、その境界壁は共有となっているため、費用を隣同士で折半して支払っていただくようになります。

そして境界壁は、「境界基礎」と「基礎の上に設置するフェンスやブロックなど」の2つで出来ているのですが、基礎工事の費用は1mあたり税別で12,000円前後ぐらいが相場となっています。
それゆえ、仮に両隣に境界壁をつくらなければいけないとして、その距離がそれぞれ15mずつあったとしたら、12,000円×(15m+15m)÷2人×1.1(消費税)=198,000円が境界基礎工事費用として必要になるということですね。

ただ、分譲地では境界壁が共有となっていることが多いため、両者折半という形で境界をつくるのが一般的なのですが、分譲地ではない土地などで境界をつくる場合、自分の敷地の中だけで境界壁をつくらざるを得ない場合もあり、その場合、境界壁の工事代金は全額自己負担となってしまうので、土地を購入する前にその点も不動産屋に確認しておくようにしてください。

また、以前家が建っていた土地や古くからある土地を買う場合、境界壁や境界基礎はあるものの、強度的に問題があることもあり、その場合、一旦その境界壁や境界基礎を壊して新設しないといけない可能性もあるので、こういった土地を買う場合も、あらかじめ境界のことについて不動産屋に確認しておくようにしてください。

⑧境界ブロック(フェンス)工事

新しく造成された分譲地を買う場合、お隣さんとの境目に境界壁がつくられていますが、この境界壁の工事代は売り手ではなく買い手が負担するのが一般的であり、多くの場合、その境界壁は共有となっているため、費用を隣同士で折半して支払っていただくようになります。

そして境界壁は「境界基礎」と「基礎の上に設置するフェンスやブロックなど」の2つで出来ているのですが、基礎の上に設置するフェンスやブロックなどの費用は、ブロックの場合5段積みで1mあたり税別で5,000円前後で、フェンスの場合、使うものによって価格差が幅広く、1mあたり税別で5,000円のものもあれば、1mあたり50,000円もするものまで存在します。

それゆえ、一般的には安価なブロックを5段積みで境界壁をつくることが多いのですが、仮に両隣の距離がそれぞれ15mずつあったとしたら、5,000円×(15m+15m)÷2人×1.1(消費税)=82,500円前後が必要になってくるということですね。

ただ、分譲地では境界壁が共有となっていることが多いため、両者折半という形で境界をつくるのが一般的なのですが、分譲地ではない土地などで境界をつくる場合、自分の敷地の中だけで境界壁をつくらざるを得ない場合もあり、その場合、境界壁の工事代金は全額自己負担となってしまうので、土地を購入する前にその点も不動産屋に確認しておくようにしてください。

また、以前家が建っていた土地や古くからある土地を買う場合、境界壁や境界基礎はあるものの、強度的に問題があることもあり、その場合、一旦その境界壁や境界基礎を壊して新設しないといけない可能性もあるので、こういった土地を買う場合も、あらかじめ境界のことについて不動産屋に確認しておくようにしてください。

⑨排水負担金

下水道が完備している地域では、合併浄化槽を設置せず下水道管に直接排水をつなぐのですが、下水道が完備していない地域では、合併浄化槽を設置し、前面道路の端にある「側溝」という用水路に合併浄化槽から排水することになります。
そして、その排水先となる用水路の管理者が「土地改良区」と呼ばれる地域住民が設立している水利組合である場合、そこに「排水負担金」と呼ばれるいわゆる用水路の管理費用を支払わなくてはいけません。

この費用に関しても地域によって異なり、一度きりの納付でいい地域もあれば、毎年納付しなければいけない地域もあるし、その費用も50,000円の地域もあれば200,000円も必要な地域もあるので、土地を買う前に必ず不動産屋に確認するようにしてください。

⑩下水道受益者負担金

下水道が完備している地域で土地を買う場合、不動産屋が市町村に立て替え払いをしている「下水道受益者負担金」を不動産屋に支払わなくてはいけない場合があります。
そして地域によって負担金が異なるのですが、吉野川市の場合であれば負担金額は土地面積1㎡あたり370円となっているので、仮に買う土地の面積が50坪である場合は165㎡なので370円×165㎡=61,050円であり、60坪である場合は198㎡なので370円×198㎡=73,260円ということになります。
ちなみに、鴨島町は中心部から西部にかけて下水道が完備しているので、合併浄化槽ではなく下水道に排水することが圧倒的に多いです。

〈 土地探しの時の注意点について 〉

「市街化区域」と「市街化調整区域」について

鴨島町には「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの地域があり、この2つの地域は正反対の特徴を持っています。

  • 「市街化区域」の特徴。

    • 田んぼや畑などの農地を簡単に宅地に変えることが出来る。
    • 市街化調整区域に比べて土地情報が多い。
    • 市街化調整区域に比べて範囲が狭い。
      (ザックリ鴨島駅を中心に半径1キロぐらい)
    • 概ね下水道が完備している。
    • 市街化調整区域に比べて土地の価格は高い。
    • 駅やスーパーや学校などが近くにあるため便利。
    • 市街化調整区域に比べて将来売却しやすい。
  • 「市街化調整区域」の特徴

    • 田んぼや畑などの農地を基本的に宅地に変えることが出来ない。
    • 田んぼや畑などの農地を宅地に変えられる場合でも時間がかかる。
    • 市街化区域に比べて土地情報が少ない。
    • 市街化区域に比べて土地の価格は安い。
    • 下水道が完備していない地域がけっこうある。
    • 駅やスーパーや学校などが遠い場合が多い。
    • 市街化区域に比べて将来売却しにくい。

このように、この2つの地域は正反対の特徴を持っているので、これらも踏まえつつ、住む地域を決めていただくといいかもしれませんね。

道路のことについて

道路は大きく分けると、市や県が所有・管理している「公道」と、個人が所有・管理している「私道」の2つがあり、敷地が「公道」に接している場合には何の問題もなく家を建てることが出来ますが、「私道」に接している場合、そもそも家が建てられない場合や、建てることが出来てもややこしい場合があるので、注意が必要です。

例えば、鴨島町で家を建てる場合、敷地が道路に2m接していないといけないのですが、仮に敷地に接している私道の道路幅が4mだと仮定して、その道路に接している土地が3つあるとしたら2軒は家を建てることが出来ますが、最後の1軒は家を建てることが出来ません。4m÷2軒=2mであり、4m÷3軒=1.3333mとなってしまうからです。

もちろん、こんなことは滅多にないのですが、異様なまでに価格が安い土地などは、こういった事情がある場合もあるので、道路の持ち主や接道状況などもあらかじめ不動産屋さんに確認するようにしてください。

大切な土地のリサーチ

土地を買う時は、自分自身でもその土地について調べることが大切です。まずやった方がいいことが、市役所においてあるハザードマップ(防災マップ)を手に入れ、過去の水害の履歴や今後の浸水予測などについて目を通していただくことです。
また、災害時の避難場所についても同時に確認していただくといいと思います。

そして、その上でやった方がいいことが、買おうと思っている土地の近隣の方のところに、この土地や土地の周辺情報について聞きに行くことです。
自治会のこと、ゴミ出しのこと、過去の災害時の状況のことなど、そこで暮らしている方にしか分からないことをお聞きするとともに、近隣にお住まいの方たちがどんな方たちなのかを知ることが出来るからです。

少々面倒くさいことかもしれませんが、あなた自身が一生暮らしていく場所なので、面倒くさがらずに是非やってくださいね。

高校のことも視野に入れていますか?

住む場所を選ぶ時、幼稚園や保育園、そして小・中学校への距離や道のりについて必ず気にすると思いますが、鴨島町で暮らす場合、それらだけじゃなく高校もことも視野に入れておいてもらうといいと思います。

というのも、鴨島町から自転車で通える高校が数少なく(川島高校・阿波高校・吉野川高校ぐらい)、脇町高校や徳島北高校や徳島市内の高校に通いたいとなれば、どうしても汽車を利用しないといけないため、駅から離れた場所に家を建てたとしたら、毎日子供たちを駅まで送迎しないといけなくなるからです。

もちろん、小さいうちから子供たちがどこの高校に通うのかなんて誰も予想出来ませんが、子供たちがどんな選択をするにしても、あなたや子供たちに過度な負担がいかないようにするためにも、駅までの距離も少し意識しながら土地選びをしていただいてもいいかもしれません。

昼だけじゃなく夜も足を運ぶ

土地を見に行く時、休日の昼間に見に行くことはあっても、わざわざ夜に再度見に行くことはないのではないでしょうか?しかし、夜に見に行けば昼間では分からないことを発見出来るかもしれません。

例えば、昼間に土地を見に行くと、明るいためそもそも街灯があるかにも目がいかないかもしれませんし、街灯があるかどうかをチェックしたとしても、それがどれくらい明るいのかまで確認出来るわけではありません。

それゆえ、土地を見に行く時は、昼間だけではなく夜にも見に行ってみてください。そして、お子さんが通うことになる小学校や中学校、そして最寄りの駅(高校に行く時、駅を使うかもしれないからです)まで車で走ってみてくださいね。

農地を買う場合

田や畑などの「農地」を「宅地」に容易に変えられる地域であれば、誰でも農地を買って家を建てるという選択も出来るのですが、この場合、宅地に比べて土地を安く買うことは出来るかもしれないものの、農地を宅地に変えるためにはそれなりの工事費用がかかるということを覚えていていただくといいと思います。

例えば、田んぼや畑にはお隣さんとの境に境界壁がない場合が多いし、広い田畑を全部宅地に変えるとなれば、あまりにも土地が広すぎるため、その一部だけを宅地に変えることになるのですが、この場合も境界壁を新設しなければいけません。
そして、そのための費用が1mあたり税別で20,000円〜25,000円ほど必要となります。

また、田畑に使っていた土をそのまま使うわけにはいかないため、表面から数十cm程度土をすき取って、新たな地面となる高さまで家を建てる用の土を足さないといけないのですが、この場合、土のすき取り費用とすき取った土の処分費用と新しい土の費用などが必要となります。

さらに、田畑には水道が引き込まれていないため、前面道路から敷地内に水道を引き込まないといけません。それゆえ、水道引込工事費用と市町村に支払う水道加入金などが必要となるし、田畑が広がる地域では、排水先の水路を管理しているのが「土地改良区」であることが多いため排水負担金も必要となってきます。
かつ、農地を宅地に変えるためには行政書士に「農地転用」の申請をしてもらわないといけないため、その費用も別途で必要となります。

これらをまとめると、農地を宅地にするためには、ざっと「土地の坪数×3〜4万円」くらい必要となる場合が多いので(例:70坪の土地×4万円=280万円という感じです)、農地を検討している方は、これらの費用も頭に入れておいてもらうといいかと思います。

南向きの土地の良いところ・悪いところ

日当たりが良い南向きの土地は、土地を買う人たちにダントツの人気がありますが、土地には良いところもあれば悪いところもあり、もちろん最強だと考えられている南向きの土地とて良いところばかりではないどころか、案外たくさん悪いところがあります。
というわけで、南向きの土地良いところと悪いところについてご紹介させていただきます。

  • 良いところ

    • 日当たりがいいため明るい光を家に採り込みやすい
    • 冬は直射日光によって部屋がポカポカになりやすい
    • 他の土地に比べて資産価値が高い(人気があるから)
    • 玄関前や駐車場の雪が溶けやすい(日当たりが良いから)
    • 庭と一体感のある外観デザインがつくりやすい(家の正面に庭が来るから)
    • 洗濯物が乾きやすい(布団も干しやすい)
  • 悪いところ

    • 土地の価格が一番高い(人気があるから)
    • 家の中が丸見えになりやすい(=プライバシー性が悪くなりやすい)
    • 家の間取りが分かりやすい(=防犯性が悪くなりやすい)
    • 駐車場と庭が同じになりやすい(=庭で遊ぶ時、飛び出しに注意が必要)
    • カーテンとシャッター代が割高になりやすい
      (大きな窓の数が増えやすいから)
    • 台風の直風をモロに受けやすい
    • 外構工事費用が割高になりやすい(防犯性とプライバシー性を補うため)

以上、ぜひ参考にしてみてください。

北向きの土地の良いところ・悪いところ

日当たりが悪くなりやすく、暗くて寒そうなイメージが漂う北向きの土地は、あまり人気がなく最後まで売れ残りがちなのですが、北向きの土地でも南北に細長い場合などは、実は一番住みやすい家をつくることが出来るので、建築会社には人気があります。
というわけで、北向きの土地良いところと悪いところについてご紹介させていただきます。

  • 良いところ

    • 駐車場と庭を別々でつくることが出来るので、安心して子供たちを外で遊ばせてあげられる
    • リビングを南に広々とることが出来る
    • リビングが道路から見えないので人目を気にせず過ごしやすい
    • 洗濯物や布団を外に干しても道路から見えない
    • 土地の価格がかなり割安に設定されている
    • 奥行きが深い土地の場合、日当たりが良くプライバシーも担保された居心地のいい家を建てることが出来る
  • 悪いところ

    • 奥行きの浅い土地の場合、日当たりが悪くなりやすいし、庭も充分な広さを確保出来なくなる
    • 間取りのつくり方が悪いと、暗い・寒い・ジメジメするの三拍子揃った家になりやすい
    • 直射日光が当たらない正面(北面)の壁が汚れやすい
    • 北に水回りを配置してしまうと、さらに正面の壁が汚れやすくなる
      (窓からの垂れジミや換気扇からの黒ずんだ汚れが付着するから)
    • 庭が家の裏になるので、殺風景なデザインの家になりやすい
    • 南向きの土地に比べて資産価値が低く売りにくい

以上、ぜひ参考にしてみてください。

東向きの土地の良いところ・悪いところ

東向きの土地は、南に隣接して家が建っているか、あるいはこれから建つことが多いため、北向きの土地同様に日当たりが悪くなりやすそうなイメージがありますが、一方で東からの朝日をたっぷりと採り込むことが出来るというメリットがあるため、南向きの土地の次に売れやすい土地です。
というわけで、以下、東向きの土地良いところと悪いところについてご紹介させていただきます。

  • 良いところ

    • 朝の陽ざしが入りやすい
    • 午後から直射日光が当たりにくくなるので夏場は暑さが和らぎやすい
    • リビングが道路から見えにくいので、比較的人目を気にせず過ごしやすい
    • 駐車場と庭を別々でつくることが出来れば、安心して子供たちを外で遊ばせてあげられる
    • 南向きの土地に比べて価格が比較的割安
    • 西側に家が建っている場合、西日を回避出来る
  • 悪いところ

    • 間口が狭い場合、日当たりが悪くなりやすいし、庭も充分な広さを確保出来なくなる
    • 冬は午後から寒くなりやすい
    • 夏は午前中暑くなりやすい

以上、ぜひ参考にしてみてください。

西向きの土地の良いところ・悪いところ

西向きの土地は、南に隣接して家が建っているか、あるいはこれから建つことが多いため、北向きの土地同様に日当たりが悪くなりやすそうなイメージがある上、西日も強烈に入ってきそうなことから、北向きと同じぐらい敬遠されがちな土地ですが、西向きにもデメリットばかりではなくメリットだって存在します。
というわけで、以下、西向きの土地良いところと悪いところについてご紹介させていただきます。

  • 良いところ

    • 夏場の午前中は直射日光が当たりにくいので比較的涼しい
    • 午後から直射日光が当たりやすくなるので冬場は寒さが和らぎやすい
    • リビングが道路から見えにくいので、比較的人目を気にせず過ごしやすい
    • 駐車場と庭を別々でつくることが出来れば、安心して子供たちを外で遊ばせてあげられる
    • 南向きの土地に比べて価格がかなり割安
    • 綺麗な夕陽や夕焼けを窓から見ることが出来る
  • 悪いところ

    • 間口が狭い場合、日当たりが悪くなりやすいし、庭も充分な広さを確保出来なくなる
    • 夏は午後から暑くなりやすい
    • 冬は午前中寒くなりやすい
    • 西日が強いので窓をつくりすぎると日焼けに困る

以上、ぜひ参考にしてみてください。

〈 資金計画と住宅ローンについて 〉

土地から買って家を建てる場合の資金計画

土地から買って家を建てるとなると、よほど自己資金がない限り、銀行から借り入れする金額が大きくなり、その負担が住宅ローンに乗っかってきます。
そして「固定金利」を選ぶと今の家賃より返済が上がり過ぎるからと、固定に比べて金利が安い「変動金利」を選ぶことによって、返済負担をなんとか抑えている方が数多くいらっしゃるのではないでしょうか。

ですが、変動金利という商品はどこかのタイミングで確実に金利が見直されます。
それゆえ、仮に金利が上がったとしても困らないようにするために、繰上げ返済出来るように貯蓄していかないといけません。

なので、変動金利を選ぼうと思っている方は、貯蓄や投資によってしっかりとお金を貯めていく計画を家づくりと同時に立てた方がいいし、それが難しいと思っている方には、基本的には固定金利をオススメします。
ただし、固定金利は変動金利よりも金利が高く返済金額が上がってしまいやすいので、資金計画によって、土地や建物、そして外構にかける予算を無理なく出してから土地探しを始めてもらえたらと思います。

土地探しの前にすること

「家を建てたい!」と思った時、まず土地探しを始めてしまう方がたくさんいらっしゃるのですが、これは懸命な進め方ではありません。
というのも、土地にいくら予算を使ったらいいのか分からないまま探してしまうと、確実に土地に予算を使い過ぎてしまって、肝心の家に予算をかけることが出来なくなってしまうからです。
あるいは、家にも予算をかけ過ぎてしまうと、ローンにその負担が乗っかり、建てた後の暮らしがしんどくなるからです。

それゆえ、土地を探す前に「資金計画」をしてもらえたらと思います。
資金計画とは、まずは自分が家づくり全体にかけられる予算を算出し、その上で「土地」「家」「庭」にかけられる予算を振り分けしていくことです。
この過程さえ踏んでおけば、土地に予算をかけ過ぎて肝心の家に予算がかけられないとか、ローンにしわ寄せがやってきて、お金の不安を抱えながら暮らしていく、という最悪のケースを避けることが出来ます。

当社でも、お金のことにも詳しい専門のスタッフが「資金計画」のサービスを行っておりますので、まずはご相談いただければと思います。

住宅ローンの種類

住宅ローンには、返済が終わるまでずっと金利が変わらない「固定金利」と、一定期間だけ金利が固定される「固定金利期間選択型」と、定期的に金利が見直される「変動金利」があります。

よく耳にする「フラット35」が固定金利の代表的な商品で、阿波銀行や徳島大正銀行といった店舗がある銀行が主に取り扱っている「3年、5年、10年」とパンフレットに書かれた商品が固定金利期間選択型で、auじぶん銀行や住信SBI銀行などのいわゆる「ネット銀行」が主に取り扱っている商品が変動金利といった感じです。

そして、この3つのどれを選ぶべきか?は人によってバラバラなのですが、それぞれのメリットとデメリットをある程度把握しておかないと住宅ローン選びに失敗しやすくなるし、その失敗は一生かかっても取り戻せない場合もあるので、家のことだけじゃなく住宅ローンのことも勉強した上で家づくりをしてくださいね。

変動金利とは?

変動金利とは、借入期間中金利が変わる住宅ローンで、一般的には半年に一回金利が見直されるものが多いのですが、たとえ金利が変わったとしても5年間は返済が変わりません。

例えば、毎月の返済が8万円で、その内訳が「利息2万円」で「元本6万円」だとして、半年後金利が上がったため利息が2.5万円になったとしても、毎月の返済は8万円のままなので、その分元本返済が5.5万円に減ってしまうといった感じです。
要するに、途中で金利が上がってしまった場合、急に返済負担が上がることはないものの、元本の減りが遅くなってしまうというわけですね。

そして、5年後は「その時点の元本の残高」と「金利」と「残りの返済期間」から毎月の返済額が再計算されるわけですが、見直し後の返済額に関しても、仮に金利が急上昇してもその前の5年間払っていた返済額の1.25倍までしか増えないというルールがあるのも変動金利の特徴です。8万円の場合、ものすごく金利が上がったとしても返済が10万円以上になることはない、ということですね。

以上のようなルールがあることから、変動金利を選んだとしても、急に返済がしんどくなるというリスクはないのですが、この商品の注意点は、金利が上がった場合、元本が減っていかないため、借入期間中だけでは完済出来なくなってしまい、最終の返済日に一括して支払わなくてはいけなくなることなので、変動金利を選ぶ場合は、この注意点だけはキッチリ覚えておいてくださいね。

固定金利期間選択型の住宅ローンとは?

固定金利期間選択型の住宅ローンとは、借りる人が選んだ期間中は金利が変わらないもので、阿波銀行や徳島大正銀行といった地方銀行がメインに取り扱っているのがこの商品です。
そして「3年」「5年」「10年」の3タイプのどれかから選べるようになっていて、期間が短くなるほど金利は低くなります。

例えば「固定期間3年」を選ぶと当初の3年間は金利が変わらず、4年目に改めて固定期間を選択するか、変動金利に切り替えるかを選択することになるのですが、この時注意しておかなくてはいけないのが、この見直し時には、たとえ市場の金利が上がっていなかったとしても、あなたの住宅ローンの金利は上がる可能性が高いということです。理由は当初の固定期間よりも優遇幅が少なくなるからです。

また、固定金利期間選択型の住宅ローンは、変動金利のように「次の返済期間の返済額が前回の返済額の1.25倍以上にならない」というルールがないため、仮に大きく金利が上がってしまうと、一気に返済負担が上がってしまう可能性があります。
なので「単純に金利が安かったから」というだけの理由で、この商品を選ばないようにだけ気をつけていただけたらと思います。

固定金利とは?

固定金利とは、借り入れ時の金利が最初から最後まで固定されるもので、代表的な商品として「フラット35」があります。
また、阿波銀行や徳島大正銀行といった地方銀行でも固定金利の取り扱いがあるのですが、固定金利は変動金利や固定金利期間選択型の住宅ローンに比べて金利が高く設定されているため、同じ額を借りた場合、返済額が上がってしまうというデメリットがあります。

それゆえ、安定の固定金利を選ぶ場合は、返済負担が上がらないように変動金利や固定金利期間選択型に比べて、家づくりの予算を縮小出来るように資金計画を立てることをオススメしています。

また、固定金利の場合、35年返済しか選べないと思っている方がけっこういらしゃるのですが、34年、33年、32年、31年、30年、29年・・・と1年単位で返済期間を選ぶことが出来るので、「フラット35」とか「あわぎん35」という名前がついているからといって、必ずしも35年にしないといけないわけではない、ということをぜひ覚えておいてください。

家が完成するまでのローン返済について

家を建て始めるためには、土地の所有権を自分に移す必要があり、そのためには土地代金を売主に支払わなくてはいけません。そして、その支払いを銀行からの借り入れで実行する場合、そのための経費や利息が余分にかかることになります。

この場合2つのケースがあり、1つは銀行で借り入れをする場合で、もう1つはフラット35を利用する場合なのですが、前者の場合は「分割融資」と呼ばれ、後者の場合は「つなぎ融資」と呼ばれていて、この2つは、そもそもの仕組みも違えば支払いのタイミングや金額も違うのですが、仕組みそのものの話をするとややこしくなるので、返済のタイミングや金額についてだけお伝えしますね。

まず、分割融資に関しては、土地代金を銀行から融資してもらった時点から利息の返済が発生するので、その金額が現在払っている家賃に乗っかってくることになります。
これに対して、つなぎ融資の場合はこれにかかる手数料や利息を、家賃と並行して払う必要がなく、家の完成とともに実行されるローンから差し引かれる形で実行されます。

例えば、銀行の分割融資の場合、貸し出し金利が1%で土地代が1000万だとしたら、1000万円×1%÷12ヶ月=8,333円の利息の支払いが、家が完成し住宅ローンの返済が始まるまでの間、毎月必要になってくるという感じです。

一方で、フラット35のつなぎ融資の場合は、つなぎ融資の手数料が「土地代×0.4%+55,000円」であり、つなぎ融資の金利が1%という金融機関があった場合、土地代金が1000万円で土地の決済から家の完成まで半年かかるとしたら、まず手数料として95,000円(1000万円×0.4%+55,000円)がかかり、それに加えて利息として50,000円(1000万円×1%÷12ヶ月×6ヶ月分)の合計145,000円が、つなぎ融資の経費としてかかるのですが、これは最後の住宅ローン実行時に差し引かれるため、それまでの間手出しは一切必要ないといった感じです。

このように、土地の支払いに付随した経費や支払いのタイミングは、選ぶ住宅ローンによって違うものの、共通して言えることは、どちらにも経費はかかるということなので、いずれにせよこれらの経費も資金計画に組み込んでおくようにしてくださいね。

〈 土地を買うと必要となる税金について 〉

不動産取得税について

土地を買って家を建てていると、ふと「不動産取得税」という名の税金の納付書が自宅に届いてビックリ!という話をよく耳にしますが、よほど広い土地を買わない限りは、この税金は支払う必要がありません。(正確には一旦支払っておいて、家が完成してから返却してもらうパターンが多いです)

例えば、買った土地が50坪で750万円だとして、その土地の固定資産税評価額が500万円、そして建てる家の面積が100㎡(=約30坪)だとしたら、この土地の不動産取得税の計算式は、500万円×2分の1×3%―3万円×2分の1×100㎡×2×3%となるのですが、この式の答えは-15,000円となります。

ややこしいので、この計算式の中身については割愛しますが、要はよほど大きな土地を買わない限りは、土地の不動産取得税は払わなくてもいい(正確には先に払っておいて、後からほぼ全額返してくれる)とだけ覚えておいていただくといいと思います。

また、建物にかかる不動産取得税に関しても、よほど大きな家を建てない限り(建物価格が2500万円を超えてくると微妙なラインかも?)はかかることがないはずだし、かかったとしてもそう大きな額にはならないので、この税金に関しては、そんなに心配しなくていいということだけ覚えておいてくださいね。

固定資産税について

土地を買い、家を建てると固定資産税という税金を市町村に支払い続けないといけなくなります。(徳島県では、唯一徳島市だけ固定資産税に付加して都市計画税も払う必要があり納税負担が大きくなるので要注意です!)

そして、この固定資産税は土地と建物それぞれにかかってくるのですが、土地に関しては、200㎡(約60坪)までの広さであれば、土地の固定資産税評価額の6分の1の価格に対して1.4%の税金がかかることになり、200㎡を超える部分に関してはその2倍の税金がかかることになります。
(土地の固定資産税評価額の3分の1の価格に対して1.4%の税金がかかるからです)
それゆえ土地を買う時は、出来れば200㎡(60坪)以内にすることをオススメしています。

家に関しては、建物の固定資産税評価額の1.4%が固定資産税となり、3年ごとにその評価額は見直される(もちろん年を経るごとに低くなっていきます)のですが、一般住宅の場合当初3年間、長期優良住宅の場合当初5年間は、建物の固定資産税評価額が半分になるという優遇措置があります。

税額に関しては、条件によって異なるため一概には言えないのですが、鴨島町の場合、ザックリ最初の3年間(長期優良住宅の場合は5年間)は、7万円〜9万円ぐらいで、優遇期間経過後一番高くなる時で、12万円〜15万円ぐらいだと思うので、固定資産税に関しては、毎月1万円ぐらいは必要になると考えておいていただくといいのではないでしょうか。

〈 建築代に上乗せして必要となる経費について 〉

市街化調整区域ならではのコスト

市街化調整区域で、農地や新しく造成された分譲地以外の宅地を買って家を建てる場合や、すでに建っている家を取り壊して再建築する場合には、建築確認申請の前に建築許可申請を行政書士に代行してやってもらわなければいけません。そして、この申請費用に15万円〜20万円ぐらいかかるので、家を建てようと思っている地域が市街化調整区域である場合、この費用が別途で必要になるということを覚えておいてください。ちなみに、この申請は、一般的には家を建てる建築会社が手配してくれます。

地盤調査と地盤改良について

新築の家を建てる場合、100%地盤調査をしなければいけないし、地盤調査の結果、改良判定が出た場合、地盤改良工事もしなければいけないのですが、この調査は、その土地の上に「どんな家をどの場所に建てるのか?」が決まってからじゃないと出来ないため、私たち不動産屋は地盤調査をすることも出来なければ、その土地に地盤改良が必要かどうかも、そしてその場合、費用がどれくらいになりそうなのかも分かりません。

それゆえ、建築工事が始まるまではどっちになるか分からないので、資金計画の時に最悪の事態を想定して必ずこの費用も予算計上しておいてもらえたらと思います。
そして、仮に地盤調査の結果、改良工事が必要ないとなった時は、その予算を外構費用や家具費用に回すか、あるいは貯蓄や投資に回すなどの選択をしていただくといいのではないかと思っています。

〈 土地の契約と支払について 〉

契約と土地決済について

気に入った土地と出会えば、土地の契約をしていただくことになりますが、この時「手付金」をいくらかお支払いいただくことになります。そして、この金額は土地代金の1割〜2割(1000万円の土地なら100万円〜200万円)が一般的なのですが、それだけの手持ち金がないよという方もいらっしゃると思います。
そのような場合は柔軟に対応させていただきますので、土地契約の前にお伝えいただければと思います。

また一般的には、土地の契約をしてから土地代金の支払いまでの期間を1ヶ月で設定することが多いのですが、土地の契約をしてから建築会社とプランの打ち合わせをやり出した場合、とてもじゃないけどこの期間内で建築会社を決定し、住宅ローンの本審査を通すのは難しいと思います。
そのような場合も、土地の代金支払いまでの期間についても柔軟に対応させていただきますので、土地契約の前にお伝えいただければと思います。

〈 不動産(土地・家)を売りたいとお考えの方 〉

不動産(土地・家)を売りたいとお考えの方
  • 土地や空き家を譲り受けたものの維持管理が大変で困っている ・・
  • 土地や空き家を譲り受けたものの固定資産税の支払いが負担になっている・・
  • 土地や空き家を譲り受けたものの使う予定がないため売却したい・・
  • 何かと用入りであるため土地や家を売却してお金に変えたい・・
  • 田畑をたくさん持っているものの耕作するのが大変になってきた・・
  • いつ倒壊してもおかしくないような空き家を所有していて、解体するにもお金がかかるので困っている・・

このような状況でお困りの方は、いつでも当社にご相談ください。お持ちの土地や建物の査定をさせていただき、売却のお手伝いをさせていただきますし、場合によっては当社で買い取りもさせていただきます。
もちろん、土地に条件によってはご希望に添えないこともあるので「絶対に!」とは言えませんが、出来る限りご相談には乗らせていただきますので、いつでもお気軽にご相談いただければと思います。